Appartementsgebouwen renoveren

Ons land telt ongeveer 1,7 miljoen appartementen in circa 250.000 appartementsgebouwen. Maar veel van deze appartementsgebouwen zijn op energetisch vlak verouderd en staan dan ook voor een grondige energetische renovatie. In Vlaanderen beschikt slechts 6,4% van de appartementen over een zeer energiezuinig A-label. In het Brusselse gewest werd maar aan 4% van de appartementen de energiezuinigste labels toegekend en in Wallonië heeft amper 2,5% van de appartementen een A, A+ of A++-label.  

Nog belangrijke renovatiegolf nodig 

Een appartement dat energiezuinig is, is niet alleen comfortabeler en voordeliger om in te leven, maar het appartement zal tegelijk zijn vastgoedwaarde behouden of in waarde stijgen. Tegen 2050 moeten niet alleen al de huizen maar ook al de appartementen energiezuinig zijn. Dat betekent dat zij volgens de classificatie van de EPC’s (Energie Prestatie Certificaten) de hoogst gerangschikte labels moeten kunnen krijgen. In Vlaanderen en Wallonië moeten zij dan bijvoorbeeld aan het A-label kunnen beantwoorden. Om deze doelstelling te halen moeten jaarlijks enkele duizenden appartementen worden gerenoveerd. Het huidige renovatieritme van appartementen moet fors hoger liggen.  

Via het internationaal CondoReno-project heeft Embuild Vlaanderen via tal van praktijkgetuigenissen heel wat kennis over de hinderpalen maar ook over de mogelijkheden bij de renovatie van appartementsgebouwen met meerdere mede-eigenaars kunnen opdoen.  

Voornaamste hinderpalen 

Een eerste hindernis bij de renovatie van appartementsgebouwen is vaak het gebrek aan interesse vanwege de mede-eigenaars. Waarom zouden zij die renovaties laten uitvoeren? De syndici spelen een belangrijke rol om de eigenaars over de vereiste renovaties te informeren. Maar ook lokale overheden kunnen door hun regelgeving maar vooral door hun coaches de renovatie van flatgebouwen extra stimuleren.  

Zo kwam in het kader van het CondoReno-project het Energiehuis van de stad Antwerpen getuigen hoe zij op basis van een routekaart de mede-eigenaars door de complexe vereisten van een flatgebouwrenovatie helpen navigeren. De renovatiecoaches van het Energiehuis ondersteunen vooral de eerste fasen van de roadmap (van het opwekken van de interesse tot de masterplanstudie). Maar ook daarna is verdere begeleiding nodig om te vermijden dat het traject stilvalt.  

Op zoek naar financiering 

Een tweede hinderpaal is het gebrek aan middelen. Met de steun van de financiële sector en eveneens van de lokale overheden kunnen de syndici de eigenaars hierover adviseren. Daarbij komt het er vooral op aan om tegenover de kosten ook de financiële baten te stellen. Hoeveel gaat het bijvoorbeeld kosten als de renovatie wordt af- of uitgesteld? Hoeveel zal het appartement dan in vastgoedwaarde verminderen?  

Uit gesprekken met mede-eigenaars is bijvoorbeeld gebleken dat het effect op de vastgoedwaarde van hun gebouw een belangrijk argument is om te beslissen om al dan niet een renovatiemasterplan te laten opmaken. De algemene tendens is trouwens dat gebouwen die energetisch slecht presteren, aan marktwaarde zullen inboeten. Maar houd er rekening mee dat na zo’n plan altijd appartementen te koop staan: zowel mensen die willen verkopen omdat zij de meerkost niet aankunnen, als mensen die willen kopen omdat ze weten dat het gerenoveerde gebouw een goede investering zal zijn. 

Een derde hinderpaal is de nood aan ontzorging van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Maar met name (lokale) besturen kunnen de mede-eigenaars in contact brengen met geëigende renovatie-aannemers. Syndici kunnen hen helpen met het plannen en laten uitvoeren van de werken. Aannemers kunnen daarbij garant staan voor de te leveren (energie)prestaties en de uitvoeringskwaliteit. 

Stappenplan met beschikbare instrumenten 

Bij de renovatie van een flatgebouw komt het er in eerste instantie op aan om de bouw- en installatietechnische aspecten van het gebouw in kaart te brengen maar tegelijk om de desiderata van eigenaars en bewoners te achterhalen. Op basis daarvan zal voor het renovatieproces een roadmap moeten worden uitgewerkt. Een conditiestaatmeting zal de meest urgente renovatiewerken oplijsten. Een meerjarenonderhoudsplan helpt om de wettelijke verplichtingen en de noodzakelijke vervangingsinvesteringen in kaart te brengen.  

Vaak beseffen mede-eigenaars pas dat hun gebouw problemen heeft als herstelwerken zich echt opdringen. Dan pas komen zij in actie. Maar zij weten dan niet altijd met welke werken zij moeten beginnen. Daarnaast beseffen mede-eigenaars dat ze richting 2050 hun gebouw energiezuinig moeten maken. Maar ook daar weten ze niet hoe ze dit moeten aanpakken.  

Een renovatiemasterplan zal hen daarbij ondersteunen en zal uiteindelijk de basis vormen voor de investeringsbeslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Die vergadering zal uiteindelijk beslissen welke werken effectief worden uitgevoerd en met welke snelheid. 

Renovatiekost per appartement 

Bij de renovatie van een flatgebouw is het cruciaal om aan de eigenaars inzicht te verschaffen in de renovatiekost per appartement. Verder is het belangrijk om de verschillende financieringsmogelijkheden voor de uit te voeren renovatie te overlopen. Kunnen de eigenaars daarvoor een beroep doen op premies en in welke mate? Is het mogelijk om daarvoor leningen aan te gaan en welke? Op een van de CondoReno-sessies stelde KBC bijvoorbeeld haar VME-lening voor. Dat is een pandgebonden lening met een minimum van 100.000 euro.  

Tenslotte zullen de mede-eigenaars zich voor de uitvoering moeten uitspreken over de uitvoeringsmethode. Zullen de verschillende werken achtereenvolgens worden aanbesteed of verkiezen zij bijvoorbeeld eerder een gecoördineerde aanpak met iemand die het volledige proces begeleidt? Of willen zij een bouwteamaanpak waarbij één firma niet alleen de renovatiewerkzaamheden coördineert maar ook het ontwerp op zich neemt? 

Vlaams steun voor renovatiemasterplannen 

Europese projecten, zoals CondoReno, hebben dus aangetoond dat een onafhankelijk technisch en financieel advies in combinatie met een procesbegeleiding cruciaal is voor de renovatie van flatgebouwen. De Vlaamse overheid zet hier nu verder op in met haar steun voor renovatiemasterplannen. Appartementsgebouwen met minstens 15 eenheden kunnen zo’n plan laten opmaken door één van de zes daartoe geselecteerde studiebureaus.  

De Vlaamse overheid voorziet in een financiële ondersteuning tot 12.000 euro (inclusief btw en voor maximaal 60% van de factuur) voor de opmaak van zo’n masterplan, dat al snel meer dan 20.000 euro kan kosten. Voorlopig geldt deze premie voor alle aanvragen tot eind 2025.  

Bestanddelen van een renovatiemasterplan 

Een renovatiemasterplan bestaat uit drie delen: een conditiestaatmeting, een meerjarenonderhoudsplan en een duurzaam renovatiescenario.  

De conditiestaatmeting brengt de huidige staat van het gebouw in kaart. Op basis van zo’n conditiestaatmeting wordt dan een meerjarenonderhoudsplan opgemaakt. Het meerjarenonderhoudsplan neemt de vervangingsinvesteringen en de wettelijke verplichte investeringen op voor een periode van 20 jaar. Een duurzaam renovatiescenario omvat een stappenplan met de renovatieacties die nodig zijn om voor 2050 de langetermijndoelstelling naar een A-label te behalen.  

De syndicus en de mede-eigenaars krijgen met die documenten een idee over de maatregelen die kunnen worden genomen en in welke volgorde ze het best worden aangepakt, over de investeringskost en de jaarlijkse energiebesparing en een indicatie van de vastgoedwaarde voor en na de werken. De syndicus moet deze steunaanvraag indienen via de website van het VEKA (Vlaams Energie- en Klimaatagentschap). 

Overige Vlaamse steunmaatregelen 

Via Mijn VerbouwBegeleiding kunnen de mede-eigenaars gratis informatie, advies en begeleiding krijgen bij het proces om te beslissen tot de opmaak van een renovatiemasterplan. Maar ook eigenaars van een appartement kunnen voor de uitvoering van werken aan de private delen gebruik maken van Mijn VerbouwBegeleiding.  

Verder zijn er zowel premies voor werken aan de individuele appartementen als aan de gemeenschappelijke delen. Voor de werken aan de privatieve delen hangt de premiehoogte af van het inkomen: hoe lager het inkomen, hoe hoger de premie. Maar er is geen inkomensplafond. Iedereen heeft dus recht op een premie. Tenslotte kunnen eigenaar-bewoners uit de laagste en middelste inkomenscategorieën dankzij Mijn Verbouwlening maximaal 60.000 euro lenen voor de renovatie van de privatieve delen tegen een verlaagde rente.