Rénover des immeubles d’appartements

Notre pays compte environ 1,7 millions d’appartements dans environ 250 000 immeubles. Mais nombre de ces immeubles sont vétustes sur le plan énergétique, et ont donc grand besoin d’une large rénovation énergétique. En Flandre, seuls 6,4 % des appartements disposent d’un label d’énergie A. À Bruxelles, ce chiffre baisse à 4 % et, en Wallonie, ce ne sont que 2,5 % des appartements qui disposent d’un label A, A+ ou A++.  

La rénovation, de toute urgence 

Un appartement efficace du point de vue énergétique est non seulement plus confortable et agréable, mais gardera également sa valeur immobilière, voire la fera augmenter. D’ici 2050, les maisons mais aussi les appartements devront être neutres en énergie. Cela signifie qu’ils devront obtenir les meilleurs labels selon la classification des CPE (Certificats de Performance énergétique). Par exemple, en Flandre et en Wallonie, ils devront obtenir un label A. Pour pouvoir atteindre cet objectif, il faudra rénover plusieurs milliers d’appartements tous les ans. Le rythme de rénovation des appartements doit donc fortement augmenter.  

Via le projet international CondoReno, Embuild Vlaanderen a pu acquérir beaucoup de connaissances sur les obstacles mais aussi sur les possibilités de rénovation d’immeubles à appartements en copropriété, avec plusieurs exemples pratiques.  

Les obstacles les plus importants 

Un premier obstacle à la rénovation des immeubles à appartements est souvent le manque d'intérêt des copropriétaires. Pourquoi exécuteraient-ils ces rénovations ? Les syndics jouent, dans ce cadre, un rôle important pour informer les propriétaires sur les rénovations nécessaires. Mais les pouvoirs locaux peuvent également offrir des incitations supplémentaires à la rénovation des immeubles d’appartements par le biais de leurs réglementations, mais surtout par le biais de leurs coaches.  

Ainsi, dans le cadre du projet CondoReno, la Maison de l’Energie de la Ville d’Anvers est venue témoigner de l'utilisation d'une feuille de route pour aider les copropriétaires à s'y retrouver dans les exigences complexes de la rénovation d'un immeuble d'appartements. Les coaches en rénovation de la Maison de l’Energie soutiennent surtout les premières phases de la feuille de route (de l’intérêt à l’étude du master plan). Ensuite, un accompagnement supplémentaire est nécessaire pour éviter que ce trajet ne s’interrompe.  

À la recherche de financement 

Le manque de moyens constitue le deuxième obstacle. Les syndics peuvent conseiller les propriétaires à ce sujet avec le soutien du secteur financier, mais aussi des pouvoirs locaux. L'essentiel est de trouver un équilibre entre les coûts et les avantages financiers. Par exemple, combien cela coûtera si la rénovation est annulée ou reportée ? De combien la valeur de l'appartement diminuera-t-elle alors ?  

Les entretiens avec les copropriétaires, par exemple, ont révélé que l'effet sur la valeur immobilière de leur immeuble est un argument important dans la décision de faire élaborer ou non un « master plan » de rénovation. En outre, la tendance générale est que les bâtiments dont les performances énergétiques sont médiocres perdent en valeur marchande. Mais n'oubliez pas qu'après un tel plan, il y a toujours des appartements à vendre : soit ceux des propriétaires qui ne peuvent pas supporter le surcoût, soit des personnes se montreront intéressées car elles savent que le bâtiment rénové s’avèrera un bon investissement. 

Un troisième obstacle est la nécessité de décharger les associations de copropriétaires. Les pouvoirs (locaux) peuvent mettre les copropriétaires en contact avec les entreprises de rénovation appropriées. Les syndics peuvent les aider à planifier et faire exécuter les travaux.  Les entrepreneurs peuvent ainsi garantir les prestations (énergétiques) et la qualité de l'exécution. 

Un plan en étapes avec les instruments disponibles 

Lors de la rénovation d'un appartement, la première tâche consiste à identifier les aspects structurels et techniques de l'installation du bâtiment, mais aussi d’analyser les desiderata des propriétaires et des résidents. Sur cette base, une feuille de route devra être élaborée pour le processus de rénovation. Une étude de l'état des lieux permettra de dresser la liste des travaux les plus urgents. Un plan d'entretien pluriannuel permet d'identifier les obligations légales et les investissements de remplacement nécessaires.  

Souvent, les copropriétaires ne se rendent compte des problèmes de leur immeuble que lorsque les travaux de réparation sont vraiment urgents. Ce n'est qu'à ce moment-là qu'ils prendront des mesures. Mais ils ne savent pas toujours par quels travaux commencer. En outre, les copropriétaires réalisent qu'à l'horizon 2050, ils devront rendre leur bâtiment économe en énergie. Mais même là, ils ne savent pas comment s'y prendre.  

Un « master plan » de rénovation les aidera à cet égard et constituera en fin de compte la base des décisions d'investissement de l'assemblée générale des copropriétaires. C'est cette réunion qui décidera en fin de compte quels travaux seront effectivement réalisés et à quelle vitesse. 

Le coût de la rénovation par appartement 

Lors de la rénovation d'un immeuble d’appartements, il est essentiel de donner aux propriétaires un aperçu du coût de la rénovation par appartement. En outre, il est important de passer en revue les différentes possibilités de financement de la rénovation à effectuer. Les propriétaires peuvent-ils réclamer des primes à ce titre et dans quelle mesure ? Est-il possible de contracter des prêts pour cela et lesquels ? Par exemple, lors d'une des sessions de CondoReno, KBC a présenté son prêt pour les copropriétaires. Il s'agit d'un prêt sur gage d'un montant minimum de 100 000 euros.  

Enfin, les copropriétaires devront décider de la méthode d’exécution des modèles économiques applicables. Est-ce qu’ils feront les travaux les uns à la suite des autres ou préféreront-ils, par exemple, plutôt une approche coordonnée avec une personne chapeautant tout le processus ? Ou voudront-ils opter pour l’approche « bouwteam », dans laquelle une entreprise coordonne non seulement les travaux de rénovation mais aussi prend en charge le projet ? 

Un soutien en Flandre pour les « master plans » de rénovation 

Les projets européens, comme CondoReno, nous ont donc montré qu’un conseil indépendant technique et financier combiné à un accompagnement des processus est crucial dans la rénovation des immeubles à appartements. Le gouvernement flamand passe donc la vitesse supérieure dans son soutien aux « master plans » de rénovation. Les immeubles d’appartements d’au moins 15 unités peuvent profiter d’un tel plan créé par l’un des six bureaux d’études sélectionnés à cet effet.  

Le gouvernement flamand prévoit un soutien financier pouvant aller jusqu’à 12 000 euros (TVA incluse et pour maximum 60 % de la facture) pour la confection du master plan, qui peut très vite atteindre les 20 000 euros. Pour le moment, cette prime est valable pour toutes les demandes jusque fin 2025.  

Composants d’un master plan de rénovation 

Un master plan de rénovation se compose de trois parties : une étude de l’état des lieux, un plan d’entretien pluriannuel et un scénario de rénovation durable.  

L’étude de l’état des lieux fait le point sur l'état actuel du bâtiment. Sur cette base, un plan d’entretien pluriannuel est mis sur pied. Le plan d’entretien pluriannuel prévoit des investissements de remplacement et des investissements statutaires pour une période de 20 ans. Le scénario de rénovation durable comprend un plan par étapes avec des actions de rénovation nécessaires pour décrocher un label A dans le cadre des objectifs à long terme, à atteindre d'ici 2050.  

Le syndic et les co-propriétaires peuvent donc, grâce à ces documents, recevoir une idée des mesures à prendre et dans quel ordre, sur les frais d’investissement et sur les économies d’énergie annuels, ainsi qu’une indication de la valeur immobilière avant et après les travaux. Le syndic doit introduire cette demande de soutien via le site web du VEKA (« Vlaams Energie- en Klimaatagentschap », l’agence flamande pour l’énergie et le climat). 

D’autres mesures de soutien en Flandre 

Avec « Mijn VerbouwBegeleiding », les co-propriétaires peuvent recevoir des informations, des conseils et un accompagnement pour leur permettre de prendre leur décision sur le master plan de rénovation, le tout gratuitement. Mais les propriétaires des appartements peuvent également utiliser cette plate-forme pour l’exécution des travaux.  

En outre, il existe des primes pour les travaux effectués dans les appartements individuels et dans les parties communes. Pour les travaux sur les parties privées, le niveau de prime dépend du revenu : plus le revenu est faible, plus la prime est élevée. Mais il n'y a pas de plafond de revenus. Tout le monde a donc droit à la prime. Enfin, grâce à « Mijn Verbouwlening », les propriétaires occupants des catégories de revenus les plus basses et moyennes peuvent emprunter jusqu'à 60 000 euros pour la rénovation des parties privatives à un taux d'intérêt réduit.