Nu bouwen en verbouwen

In 2023 is het aantal hypothecaire kredietaanvragen fors gedaald. Dat had te maken met de stijgende rentevoeten in combinatie met de stijgende woningprijzen. Het jaar 2024 zou een kentering moeten teweegbrengen. De vastgoedprijzen en de prijzen voor bouwmaterialen lijken over hun hoogtepunt heen. Ook de rentevoeten lijken zich te stabiliseren. We zetten daarom de argumenten op een rij die je zouden moeten aanmoedigen om in 2024 te bouwen of te verbouwen.

Stabiliserende of zelfs dalende rente

In november 2023 bedroeg de hypothecaire rente voor een rentevaste woonlening over 20 jaar volgens de rentebarometer van Immotheker Finotheker 3,73%. Die rente is in de loop van 2022 en 2023 gestaag tot dat hoger niveau gestegen. Maar tegen het einde van 2023 was die rente alweer gedaald tot 3,26%. 

Die rentevoet ligt echter nog altijd hoger dan in de periode voor 2022. Tijdens het vijftal jaren daarvoor was de rente gedaald tot een historisch laag niveau van minder dan 2%. Maar tijdens de jaren voor 2014 bedroeg de rente 4% tot zelfs 6%. Vanuit historisch perspectief ligt de huidige rentevoet dus helemaal niet spectaculair hoog. 

De OLO (Obligation Linéaire/Lineaire Obligatie) is de rente die betaald wordt op overheidsobligaties. De evolutie van de OLO is een goede graadmeter voor de evolutie van de rente voor de woonleningen. Als de OLO-rente daalt, zal in normale omstandigheden ook de rentevoet voor de woonleningen dalen. Tegen het einde van 2023 daalde de OLO. De banken kunnen daardoor zelf tegen lagere tarieven lenen. Dat kan leiden tot goedkopere leningen in 2024. 

Maar die daling zal wellicht niet meteen plaatsvinden. Het monster van de inflatie is nog altijd niet bedwongen. We gaan de goede richting uit maar de strijd is nog niet gestreden. Het is nog altijd mogelijk dat de Europese Centrale Bank de basisrente toch opnieuw zal verhogen om de inflatie te blijven bedwingen. 

We zullen dus niet terugkeren naar de wereld van vóór 2022, toen geld lenen bijna gratis kon. Wachten op de zeer lage rente van toen heeft dus geen zin. Tegelijk blijft het gezinsinkomen stijgen, onder meer door de automatische loonindexering. Dat biedt de nodige zekerheid voor de afbetalingsmogelijkheden.

Stagnerende bouwmaterialenprijzen

In 2021 en 2022 zijn de prijzen voor de bouwmaterialen fors gestegen. Die stijging was aan meerdere oorzaken te wijten. Vooreerst heeft de coronacrisis wereldwijd de aanvoer van materialen fors belemmerd. Intussen zijn de handelsbelemmeringen die werden ingevoerd om het coronavirus in te dijken, opnieuw afgebouwd. Begin 2022 barstte dan de oorlog in Oekraïne los. Die zorgde aanvankelijk voor een forse stijging van de prijzen voor aardgas en petroleum en dus ook van de energieprijzen. De gestegen energieprijzen leidden tot hogere productiekosten. Maar tegen eind 2023 zijn de prijzen voor aardgas en petroleum opnieuw gedaald, weliswaar nog niet tot op het niveau van voor 2022.

De stijging van de bouwmaterialenprijzen blijkt uit de I-index. De I-index omvat een selectie van een 26-tal categorieën van bouwmaterialen en hun prijzen en wordt gebruikt voor prijsherzieningsafspraken in de bouwsector. Die index is in 2021 en 2022 fors gestegen met maar liefst 40%. Daarna volgde een periode van relatieve stabiliteit. Een aantal bouwmaterialen, zoals betonstaal, zijn zelfs opnieuw goedkoper geworden. De forse prijsstijgingen van de voorbije jaren lijken dus achter de rug.

De opnieuw dalende bouwmaterialenprijzen hebben vooral te maken met de afgenomen kosten op het vlak van transport en logistiek, de zwakkere dollar en de afgenomen vraag uit China. Toch zullen bouwen en verbouwen niet meteen goedkoper worden. Dat heeft ook te maken met de gestegen loonkosten in de bouw die omwille van de loonindexering de forse inflatie hebben gevolgd. Maar die inflatie is intussen ook afgenomen. Normaliter zullen de bouwmaterialenprijzen in 2024 dus niet langer een forse stijging kennen. Maar het heeft evenmin zin te wachten tot opnieuw het lagere prijzenniveau van voor 2021 wordt bereikt. Want dat lijkt zeer onwaarschijnlijk.

Afkoelende vastgoedprijzen

De vastgoedprijzen zijn na de lockdowns omwille van het coronavirus fors gestegen. Er heeft toen echt een rush op vastgoed plaatsgevonden. Volgens de statistieken van Statbel stegen de prijzen van appartementen en huizen van 2020 tot 2023 met 17 à 20%. Maar vanaf 2023 is een duidelijke afkoeling ingezet. Sommige prijzen zijn zelfs gaan dalen. In Vlaanderen daarentegen zijn de prijzen voor woningen verder blijven stijgen, weliswaar niet meer zo sterk als voorheen. 

Analytici verwachten dat vooral woningen met een lage energiescore in prijs zullen dalen. Door hun toenemend klimaatbewustzijn maar vooral door hun vrees om jarenlang te hoge energieprijzen te moeten betalen zullen kopers minder geïnteresseerd zijn in energieverslindende woningen. Tegelijk zullen kandidaat-kopers voor dergelijke woningen niet langer onverantwoord hoge bedragen moeten neertellen. Dat is dan weer gunstig voor de jongere huizenkopers die op langere termijn die woningen energiezuiniger kunnen maken door ze gefaseerd te renoveren. Zij kunnen die woningen tegen een lagere prijs verwerven dan voorheen.

Uitgespaarde energiekosten

Tenslotte verbruikt een nieuwe of gerenoveerde woning veel minder energie dan een bestaande woning. Nieuwe woningen worden jaar na jaar energiezuiniger. In Vlaanderen bijvoorbeeld lag het gemiddelde e-peil in het aanvraagjaar 2006 nog op E88. Voor het aanvraagjaar 2020 was dat gemiddeld nog slechts E14. Hoe lager het e-peil van een woning, hoe energiezuiniger. De totale daling tussen het aanvraagjaar 2006 en het aanvraagjaar 2020 bedraagt 74 e-peilpunten, wat overeenkomt met een daling van 84%. 

Woningen van voor 2006 en zeker van voor 1991, toen er zelfs nog geen isolatiewetgeving bestond, vergen veel hogere energiekosten. Een oudere woning huren zal je dus opzadelen met blijvende hoge energiekosten en je overleveren aan de toekomstige wisselvalligheden op de energiemarkt. Ook daarom loont het zeker de moeite om een nieuwe woning te verwerven die per definitie energiezuinig is, of om een bestaande woning grondig te renoveren. Zeker in 2024 bestaan nog belangrijke kostenverlagende premies om die energiebesparende investeringen te laten uitvoeren.

Hogere vastgoedwaarde

Een nieuwe of grondig vernieuwde woning heeft bovendien een hogere vastgoedwaarde. Een nieuwe woning is niet alleen energiezuiniger maar biedt ook meer comfort. Denk onder meer aan de aanwezige ventilatievoorzieningen. Een eigen woning vormt bovendien een krachtige financiële bescherming voor wie op pensioen gaat. Als men dan nog huurt, gaat een aanzienlijk deel van dit pensioen op in huur.