Construire et rénover, dès maintenant

Le nombre de demandes de crédits hypothécaires a fortement diminué en 2023, à cause de la hausse des taux d’intérêt et de l’augmentation des prix de l’immobilier. L’année 2024 devrait marquer un tournant. Les prix de l’immobilier et des matériaux de construction semblent avoir atteint leur point maximum. Les taux d'intérêt semblent aussi se stabiliser. Voici donc quelques arguments qui devraient vous encourager à construire ou rénover en 2024.

Des taux stables, voire en baisse

En novembre 2023, le taux hypothécaire pour un prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans s'élevait à 3,73 %, selon le baromètre d’Immotheker Finotheker. Ce taux d'intérêt a augmenté régulièrement pour atteindre ce niveau plus élevé au cours des années 2022 et 2023. Mais à la fin de l'année 2023, ce taux d'intérêt était déjà tombé à 3,26 %.

Toutefois, il reste supérieur à celui que l'on connaissait avant 2022. Au cours des cinq années précédentes, les taux d'intérêt se trouvaient à un niveau historiquement bas, à moins de 2 %. Mais avant 2014, les taux s’élevaient à 4 %, voire 6 %. D’un point de vue historique, les taux d’intérêt actuels ne sont donc pas spécialement élevés. 

L’OLO (Obligation Linéaire) est le taux d'intérêt payé sur les obligations d’‎État. L’évolution de l’OLO constitue un bon indicateur de l’évolution des taux pour les prêts hypothécaires. Si le taux OLO baisse, le taux pour les prêts hypothécaires baissera également, dans des circonstances normales. À la fin de l'année 2023, l'OLO a baissé. Ainsi, les banques pouvaient prêter à des taux plus bas. Et cette situation devrait mener à une baisse des taux en 2024.

Mais cette baisse ne sera peut-être pas immédiate, car nous n’avons toujours maîtrisé ce monstre qu’est l'inflation. Nous sommes sur la bonne voie, mais la bataille est encore loin d’être terminée. Il est toujours possible que la Banque centrale européenne augmente à nouveau le taux de base afin de contrôler l’inflation. 

Nous ne reviendrons donc pas au monde d’avant 2022, lorsqu’emprunter de l’argent était quasiment gratuit. Il est donc absurde d’attendre des taux extrêmement bas. En même temps, les revenus des ménages continuent d’augmenter, en partie grâce à l’indexation automatique des salaires. Cela offre la sécurité nécessaire pour les options de remboursement.

Les prix des matériaux de construction stables

Les prix des matériaux de construction ont fortement augmenté en 2021 et 2022, et ce pour différentes raisons. Tout d’abord, la crise du coronavirus a lourdement entravé l’approvisionnement en matériaux dans le monde entier. Entre-temps, les barrières commerciales mises en place pour contenir le coronavirus ont été levées. Ensuite, la guerre en Ukraine a éclaté début 2022. Elle a provoqué une forte hausse des prix du gaz naturel et du pétrole, et donc une hausse des prix de l’énergie. Et celle-ci a entraîné une hausse des coûts de production. Mais, fin 2023, les prix du gaz naturel et du pétrole sont de nouveau partis à la baisse, même s’ils n’ont pas encore retrouvé leur niveau de 2022.

La hausse des prix des matériaux de construction se reflète dans l'indice I, composé d’une sélection de 26 catégories de matériaux de construction avec leurs prix. Il est utilisé pour les accords de révision des prix dans le secteur de la construction. Cet indice a fortement augmenté en 2021 et 2022, jusqu’à 40 %. Ensuite a suivi une période de relative stabilité. Certains matériaux de construction, comme l’acier d’armature, ont même vu leur prix baisser. Les hausses de prix élevées de ces dernières années semblent être derrière nous.

La baisse actuelle des prix des matériaux de construction est surtout due à la baisse des frais de transport et de logistique, à l’affaiblissement du dollar et à la baisse de la demande en Chine. Toutefois, la construction et la rénovation ne seront pas moins chères. Et ce à cause de la hausse des salaires dans la construction due à l’indexation des salaires, qui a suivi la forte inflation. Mais celle-ci a également baissé dans l’intervalle. Normalement, le prix des matériaux de construction ne devrait plus augmenter fortement en 2024. Mais il n’est pas non plus judicieux d’attendre que les prix atteignent leur niveau d’avant 2021. En effet, c’est très improbable.

Les prix de l’immobilier en baisse

Les prix de l'immobilier ont fortement augmenté avec les fermetures pour cause de coronavirus. À l'époque, il y avait une véritable ruée sur l'immobilier. Selon les statistiques de Statbel, les prix des appartements et des maisons ont augmenté de 17 à 20 % entre 2020 et 2023. Mais une forte stabilisation s’est amorcée à partir de l’année 2023. Certains prix ont même commencé à baisser. En revanche, en Flandre, les prix des logements ont continué d’augmenter, bien que moins fortement qu'auparavant.

Les analystes s'attendent à ce que le prix des logements ayant un faible score énergétique baisse. Les acheteurs seront moins intéressés par les maisons énergivores en raison de leur sensibilisation croissante au climat, mais surtout de leur crainte de payer des prix excessifs pour l'énergie pendant des années. Les acheteurs potentiels n'auront alors plus à payer des montants injustifiés pour ces logements. Cela profite aux jeunes acheteurs qui, à plus long terme, peuvent rendre ces logements plus efficaces sur le plan énergétique en les rénovant par étapes. Ils peuvent acquérir ces biens à un prix plus bas qu'auparavant.

Épargner sur les frais énergétiques

Enfin, une maison neuve ou rénovée consomme beaucoup moins d'énergie qu'une maison existante. Plus les années passent, plus les nouveaux logements deviennent économes en énergie. Par exemple, en Flandre, le niveau E moyen se situait encore à E88 en 2006, alors qu’il n’était plus que d’E14 en moyenne en 2020. Plus le niveau E d’un logement est bas, plus celui-ci est économe en énergie. La diminution totale entre 2006 et 2020 est de 74 niveaux E, ce qui correspond à une diminution de 84 %. 

Les maisons construites avant 2006 et surtout avant 1991, date à laquelle la législation sur l'isolation n'existait même pas, nécessitent des coûts énergétiques beaucoup plus élevés. Ainsi, louer un logement ancien vous imposera des coûts énergétiques permanents et vous laissera à la merci des fluctuations du marché de l’énergie. C'est une autre raison pour laquelle il est certainement rentable d'acquérir une nouvelle maison qui est par définition économe en énergie, ou de rénover en profondeur une maison existante. Il est certain que d'ici 2024, d'importantes mesures d'incitation à la réduction des coûts existent encore pour réaliser ces investissements en matière d'économies d'énergie.

Une valeur immobilière plus élevée

Un logement neuf ou entièrement rénové a également une valeur immobilière plus élevée. Il n'est pas seulement plus économe en énergie, il offre aussi plus de confort. Tenez compte, entre autres, des équipements de ventilation disponibles. Le fait d'être propriétaire de son logement constitue également une protection financière importante pour les personnes pensionnées. Si l'on est encore locataire, une part importante de cette pension est consacrée au loyer.