Btw en registratierechten
Wie een woning koopt, bouwt of renoveert moet bovenop de afgesproken prijs btw of registratierechten betalen. Op dit ogenblik bedraagt het btw-tarief bij nieuwbouw 21%. Voor afbraak-herbouw bedraagt dit tarief 6%. Bij renovatie kan ook een tarief van 6% btw toegepast worden. Wie een bestaande woning koopt zal registratierechten verschuldigd zijn waarvan de tarieven verschillen al naargelang het Gewest waar de woning gelegen is.
Nieuwbouw
Het btw-tarief bij nieuwbouw bedraagt 21%.
Slopen-herbouw
De afbraak-en-heropbouw van een woning wordt niet beschouwd als een renovatie. Voor de afbraak van een gebouw die gevolgd wordt door wederopbouw geldt in principe het normaal btw-tarief van 21% maar onder bepaalde voorwaarden kan het verlaagd tarief van 6% toegepast worden. De regelgeving voor afbraak en heropbouw onderging al heel wat wijzigingen met telkens verschillende voorwaarden en toepassingsgebieden..
- In 32 steden tot eind 2023 (met overgangsmaatregel die verlengd werd tot 30 juni 2025)
Oorspronkelijk was het verlaagde tarief van 6% btw enkel van toepassing voor afbraak- en-heropbouwprojecten in 32 specifieke stedelijke gebieden (Antwerpen, Gent, Oostende, Mechelen, Sint-Niklaas, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Brussel, Anderlecht, Sint-Gillis, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, Etterbeek, Charleroi, Bergen, La Louvière, Seraing en Luik, Moeskroen, Doornik, Verviers en Namen).
Alleen de bouw van een woning kwam in aanmerking; de verkoop van een herbouwde woning was uitgesloten. De woning kon ofwel door de bouwheer zelf gebruikt worden als al dan niet eigen woning of kon worden verhuurd.
Deze regeling was in eerste instantie nog mogelijk tot eind 2024 voor projecten waarvan de aanvraag voor de omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 januari 2024 maar werd verlengd tot 30 juni 2025.
- Tijdelijke uitbreiding in 2021-2023 met overgangsmaatregel in 2024 (verlengd tot 30 juni 2025)
In de periode van 2021 tot eind 2023 was het mogelijk om afbraak-en-heropbouwprojecten in heel België te realiseren en was het ook mogelijk om herbouwde woningen te verkopen tegen het verlaagde btw-tarief van 6%. Maar het moest gaan om een woning die gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer/koper was met een maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 m2.
Deze regeling is nog mogelijk voor projecten waarvan de aanvraag voor de omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 juli 2023. Voor projecten met een voorlopige oplevering vóór 1 juli 2024 was hiervoor tijd tot en met 30 juni 2024. Voor projecten met een voorlopige oplevering vanaf 1 juli 2024 is er tijd tot de datum van de voorlopige oplevering.
- Definitieve regelingen vanaf 2024
Begin 2024 werd een ‘definitieve’ regeling ingevoerd voor de toepassing van het btw-tarief van 6% voor afbraak gevolgd door de herbouw van de "eigen" woning. In juni 2024 werd een aanpassing doorgevoerd door het tarief uit naar afbraak-en heropbouwprojecten van woningen die bestemd zijn voor verhuur.
Sinds januari 2024 kan het "herbouwen" van woningen. De verkoop van nieuwe woningen, gebouwd na de afbraak van een oud gebouw op hetzelfde perceel, kan niet meer worden onderworpen aan het verlaagde btw-tarief.
Bijkomend moet de bouwheer een natuurlijke persoon zijn die de woning, met een oppervlakte van maximaal 200 m², gedurende 15 jaar zelf zal bewonen als zijn enige en eigen woning.
Een belangrijke beperking van de nieuwe permanente regeling was dat het verlaagde tarief niet van toepassing was voor investeerders die de woning vervolgens verhuren, noch voor projectontwikkelaars die de woning verkopen.
Daarom is het sinds 1 juni 2024 opnieuw mogelijk om het btw-tarief van 6% toe te passen voor afbraak-en-heropbouwprojecten van woningen die bestemd zijn voor verhuur gedurende 15 jaar aan natuurlijke personen. De huurder moet de woning gebruiken als eigen woning en de oppervlakte mag maximaal 200 m² bedragen.
De verkoop van herbouwde woningen blijft uitgesloten van het verlaagd tarief van 6% voor afbraak-herbouw.
Daarnaast komen ook natuurlijke personen of rechtspersonen in aanmerking die als bouwheer laten afbreken en herbouwen om de woning gedurende 15 jaar te verhuren in het kader van "sociaal beleid".
Opmerking. De nieuwe federale regering heeft beslist om het verlaagd tarief van 6% voor afbraak en herbouw opniuw mogelijk te maken voor de verkoop van woningen. Er zullen sociale voorwaarden gelden: alleen de eigen en enige woning met een maximale oppervalkte van 175m2 zal in aanmerking komen. Voorlopig is nog niet bekend wanneer deze nieuwe regeling zal inwerking treden
Renovatie
Het btw-tarief bedraagt bij renovatie 6% wanneer volgende voorwaarden vervuld zijn :
- De woning moet ouder zijn dan 10 jaar.
- De handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben. Reinigingswerken zijn uitgesloten van de verlaagde btw.
- Na renovatie moet het gebouw (hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk) gebruikt worden als privéwoning.
Vroeger moest de bouwheer een attest overhandigen aan de aannemer waarin hij bevestigde dat het verlaagd tarief van 6% kon toegepast worden. Dit attest is afgeschaft maar de aannemer moet wel moet een specifieke vermelding aanbrengen op de factuur.
Registratierechten
De registratierechten die moeten betaald worden bij de aankoop van een woning verschillen naargelang het gewest waar de woning gelegen is. Deze verkooprechten bedragen een bepaald percentage van de aankoopsom. Elk Gewest kent ook haar eigen verlaagde tarieven of verminderingen en vrijstellingen.
In Vlaanderen bedraagt het algemeen tarief 10% maar kan het verlaagd worden naar 3% bij de aankoop van een enige en eigen woning of zelfs naar 1% bij de uitvoering van een ingrijpende energetisch renovatie. Bij de aankoop van een tweede verblijf moet 12% betaald worden.
In Brussel bedraagt het normaal tarief 12,5% maar is het mogelijk om onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld te worden van registratierechten op de eerste schijf van 200.000 €.
In Wallonië tenslotte bedragen de registratierechten eveneens 12,5% maar kunnen in sommige omstandigheden verlaagd worden naar 5 of 6%. Enkel de aankoop van een bescheiden woning komt in aanmerking voor deze verlaging en hangt van enkele voorwaarden af. Daarnaast wordt er in Wallonië ook een een abattement voorzien van €20.000 op de te betalen registratierechten, ongeacht of deze nu 12,5% of 6% bedragen.
