Btw en registratierechten
Wie een woning koopt, bouwt of renoveert moet bovenop de afgesproken prijs btw of registratierechten betalen. Op dit ogenblik bedraagt het btw-tarief bij nieuwbouw 21%. Voor afbraak-herbouw bedraagt dit tarief 6%. Bij renovatie kan ook een tarief van 6% btw toegepast worden. Wie een bestaande woning koopt zal registratierechten verschuldigd zijn waarvan de tarieven verschillen al naargelang het Gewest waar de woning gelegen is.
Nieuwbouw
Het btw-tarief bij nieuwbouw bedraagt 21%.
Slopen-herbouw
Een verlaagd btw-tarief van 6% kan toegepast worden wanneer een oud gebouw wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe woning. Deze maatregel moet het opwaarderen van leegstaande en verouderde gebouwen aanmoedigen. Er bestonden tot eind 2023 twee regelingen die een verlaagd btw-tarief van 6 procent toestonden bij afbraak gevolgd tot heropbouw tot woning ("vernieuwbouw"). Er was de permante en al lang bestaande regeling in 32 stadsgebieden, en daarnaast was er de tijdelijke regeling die sinds 2021 in heel het land gold en waarvan aangekondigd was dat ze eind 2023 zou aflopen. In de plaats is er vanaf 2024 één permanente regeling voor heel het land gekomen.
Geografische uitbreiding
Het basisidee is dat de tijdelijke regeling niet werd verlengd na 2023, en dat de permanente maatregel in de 32 stadsgebieden wordt uitgebreid tot het volledige land. Maar de permanente maatregel wordt niet alleen uitgebreid. Hij wordt ook aangevuld met de sociale voorwaarden die opgenomen waren in de tijdelijke regeling. Vanaf 1 januari 2024 geldt dus in heel het land een btw-tarief van 6 procent op vernieuwbouw, maar alleen wanneer aan de volgende voorwaarden voldaan is: het gaat om de enige en eigen woning van de opdrachtgever, deze is een natuurlijke persoon (dus geen onderneming) die er minstens vijf jaar gedomicilieerd zal zijn en de totale bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning is niet groter dan 200 vierkante meter.
Vroeger hadden de 32 stadsgebieden een bijzondere positie maar die is verdwenen sinds 2024. De toepassingsvoorwaarden in de32 gebieden zijn nu dezelfde als in de rest van het land.
Geen koopwoningen
Tijdens de jaren 2021 tot 2023 mocht een woning na afbraak niet alleen heropgebouwd maar ook verkocht worden aan 6 procent. Maar deze maatregel werd niet verlengd. Vernieuwbouw met het oog op verkoop valt sinds 1 januari 2024 dus opnieuw onder het normale tarief van 21 procent.
Dit betekent dat de nieuwe, permanente regeling enkel geldt voor aannemingsovereenkomsten waarbij een particuliere eigenaar een oud gebouw laat afbreken en zijn enige, eigen woning laat heropbouwen. Verkopen, al dan niet op plan, van huizen of appartementen zal niet meer mogelijk zijn aan 6 procent btw. Ook sloop-heropbouw met de bedoeling om te verhuren, kan sinds 2023 nergens meer niet meer aan 6 procent.
Overgangsmaatregelen
Omdat de wijzigingen ingrijpend zijn werden twee overgangsmaatregelen voorzien. Eerst en vooral kan een verkoop van een heropgebouwde woning nog tot eind 2024 gefactureerd worden aan 6% wanneer de omgevingsvergunning uiterlijk werd aangevraagd op 30 juni 2023. Daarnaast kan in de 32 stedelijke centra ook nog tot eind 2024 gefactureerd worden aan 6 procent ook als het niet gaat om de enige en eigen woning of wanneer het oppervlaktecriterium van 200 vierkante meter overschreden wordt wanneer de omgevingsvergunning is aangevraagd uiterlijk op 31 december 2023.
Renovatie
Het btw-tarief bedraagt bij renovatie 6% wanneer volgende voorwaarden vervuld zijn :
- De woning moet ouder zijn dan 10 jaar.
- De handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben. Reinigingswerken zijn uitgesloten van de verlaagde btw.
- Na renovatie moet het gebouw (hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk) gebruikt worden als privéwoning.
Vroeger moest de bouwheer een attest overhandigen aan de aannemer waarin hij bevestigde dat het verlaagd tarief van 6% kon toegepast worden. Dit attest is afgeschaft maar de aannemer moet wel moet een specifieke vermelding aanbrengen op de factuur.
Registratierechten
De registratierechten die moeten betaald worden bij de aankoop van een woning verschillen naargelang het gewest waar de woning gelegen is. Deze verkooprechten bedragen een bepaald percentage van de aankoopsom. Elk Gewest kent ook haar eigen verlaagde tarieven of verminderingen en vrijstellingen.
In Vlaanderen bedraagt het algemeen tarief 10% maar kan het verlaagd worden naar 3% bij de aankoop van een enige en eigen woning of zelfs naar 1% bij de uitvoering van een ingrijpende energetisch renovatie. Bij de aankoop van een tweede verblijf moet 12% betaald worden.
In Brussel bedraagt het normaal tarief 12,5% maar is het mogelijk om onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld te worden van registratierechten op de eerste schijf van 200.000 €.
In Wallonië tenslotte bedragen de registratierechten eveneens 12,5% maar kunnen in sommige omstandigheden verlaagd worden naar 5 of 6%. Enkel de aankoop van een bescheiden woning komt in aanmerking voor deze verlaging en hangt van enkele voorwaarden af. Daarnaast wordt er in Wallonië ook een een abattement voorzien van €20.000 op de te betalen registratierechten, ongeacht of deze nu 12,5% of 6% bedragen.
