TVA et droits d'enregistrement
Toute personne qui achète, construit ou rénove un logement doit payer, outre le prix convenu, la TVA ou les droits d’enregistrement. Actuellement, le taux de TVA s’élève à 21 % pour la construction neuve. Pour la démolition-reconstruction, il est de 6 %. Quant à la rénovation, elle aussi peut être soumise à un taux de 6 %. Toute personne qui achète un logement existant devra payer des droits d’enregistrement dont les taux varient en fonction de la Région dans laquelle se situe le logement.
Construction neuve
Le taux de TVA applicable à une construction neuve est de 21 %.
Démolition-reconstruction
Un taux réduit de TVA de 6 % peut être appliqué à la reconstruction d’une nouvelle habitation après démolition d’un ancien bâtiment. Cette mesure a été introduite afin d’encourager la revalorisation des immeubles inoccupés et vétustes. Jusqu’en fin 2023, il existait deux réglementations permettant de profiter d’un taux réduit de 6 % de TVA sur les démolitions suivies d’une reconstruction d’un logement (« rénovation »). Il y avait la réglementation permanente, qui existait déjà depuis longtemps, dans 32 centres urbains, et ensuite la réglementation temporaire qui était appliquée depuis 2021 dans tout le pays et dont l’expiration était annoncée pour la fin 2023. Celle-ci a été remplacée par une réglementation permanente pour tout le pays à partir de 2024.
Expansion géographique
L'idée de base est que la réglementation temporaire n'était pas prolongée après 2023, et que la mesure permanente dans les 32 centres urbains est étendue à l’ensemble du pays. Mais la mesure permanente n'est pas simplement prolongée. Elle est également complétée par les conditions sociales qui ont été incluses dans la réglementation temporaire. Ainsi, à partir du 1er janvier 2024, un taux de TVA de 6 % est appliqué dans tout le pays sur les travaux de rénovation, mais uniquement lorsque les travaux respectent les conditions suivantes : il s’agit de l’habitation propre et unique du maître d’ouvrage, celui-ci est une personne physique (donc pas une entreprise) qui y sera domicilié au moins cinq ans et la superficie habitable totale du nouveau logement ne dépasse pas 200 m².
Auparavant, les 32 centres urbains bénéficiaient d’une position particulière mais ceci a disparu depuis 2024. Les conditions d’application dans les 32 centres urbains sont maintenant les mêmes que dans le reste du pays.
Pas de logements destinés à la vente
De 2021 à 2023, un logement, après démolition, pouvait non seulement être reconstruit mais aussi vendu à un taux de 6 %. Mais cette mesure n’a pas été prolongée. La rénovation en vue d’une vente est donc à nouveau soumise au taux normal de 21 % depuis le 1er janvier 2024.
Cela signifie que la nouvelle réglementation permanente ne s’applique uniquement pour les contrats d'entreprise, où un propriétaire particulier fait démolir un vieux bâtiment pour reconstruire son habitation propre et unique. La vente, sur plan ou pas, de maisons ou d’appartements ne sera plus possible à 6 % de TVA. Les démolitions-reconstructions dans un but de location ne peuvent plus profiter d'un taux de 6 % depuis 2023.
Mesures transitoires
Comme les changements sont importants, deux mesures transitoires sont prévues. Tout d’abord, la vente d'un logement reconstruit peut encore être facturée à 6 % jusqu’à la fin de l’année 2024 si le permis de construire a été demandé au plus tard le 30 juin 2023. En outre, il est possible de facturer encore à 6 % dans les 32 centres urbains jusqu’à fin 2024, même s’il ne s’agit pas de l’habitation propre et unique ou lorsque la superficie de 200 m² est dépassée lorsque le permis de construire a été demandé au plus tard le 31 décembre 2023.
Rénovation
En cas de rénovation, le taux de TVA est de 6 % lorsque les conditions suivantes sont respectées :
- L'habitation doit avoir plus de 10 ans.
- Les travaux doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien d’une partie ou de l’ensemble de l’habitation. Les travaux de nettoyage sont exclus.
- Après rénovation, le bâtiment doit être utilisé comme habitation privée (exclusivement ou à titre principal).
Auparavant, le maître d'ouvrage devait remettre une attestation à l’entrepreneur dans laquelle il confirme que le taux réduit de 6 % peut être appliqué. Cette attestation est supprimée mais l’entrepreneur doit cependant inscrire une mention spécifique sur la facture.
Les droits d’enregistrement
Les droits d'enregistrement qui doivent être payés en cas d’achat d’un logement diffèrent selon la région où est situé le logement. Ces droits de vente représentent un certain pourcentage du prix d’achat. Chaque région dispose également de ses propres taux réduits ou réductions et exonérations.
En Flandre le taux général est de 10 % mais peut être réduit à 3 % en cas d'achat d'une habitation propre et unique ou même à 1 % en cas de rénovation énergétique importante. Lors de l'achat d'une seconde résidence, un taux à 12 % doit être appliqué.
À Bruxelles le taux normal est de 12,5 % mais il est possible d'être exonéré des droits d'enregistrement sur la première tranche de 200 000 € sous certaines conditions.
En Wallonie enfin, les droits d'enregistrement s'élèvent également à 12,5 %, mais peuvent être réduits à 5 ou 6 % dans certaines circonstances. Seule l'acquisition d'un logement modeste donne droit à cette réduction et dépend de quelques conditions. En outre, la Wallonie prévoit également un abattement de 20 000 euros sur les droits d'enregistrement à payer, qu'ils soient de 12,5 % ou de 6 %.
