TVA et droits d'enregistrement
Toute personne qui achète, construit ou rénove un logement doit payer, outre le prix convenu, la TVA ou les droits d’enregistrement. Actuellement, le taux de TVA s’élève à 21 % pour la construction neuve. Pour la démolition-reconstruction, il est de 6 %. Quant à la rénovation, elle aussi peut être soumise à un taux de 6 %. Toute personne qui achète un logement existant devra payer des droits d’enregistrement dont les taux varient en fonction de la Région dans laquelle se situe le logement.
Construction neuve
Le taux de TVA applicable à une construction neuve est de 21 %.
Démolition-reconstruction
La démolition-reconstruction d’un logement n’est pas considérée comme une rénovation. En principe, pour la démolition d'un bâtiment suivie de sa reconstruction, le taux normal de TVA à 21 % s’applique, mais le taux réduit à 6 % peut être appliqué sous certaines conditions. La réglementation pour les démolitions-reconstructions a déjà connu plusieurs modifications, avec des conditions et des champs d'application différents à chaque fois. Voici un petit aperçu.
Dans 32 centres urbains jusqu’à fin 2023 (avec une mesure transitoire prolongée au 30 juin 2025)
Au départ, le taux réduit de TVA à 6 % était uniquement d’application pour les démolitions-reconstructions dans 32 centres urbains spécifiques (Anvers, Gand, Ostende, Malines, Saint-Nicolas, Louvain, Bruges, Courtrai, Roulers, Alost, Termonde, Genk, Hasselt, Bruxelles, Anderlecht, Saint-Gilles, Saint-Joost-ten-Noode, Molenbeek-Saint-Jean, Schaerbeek, Forest, Ixelles, Uccle et Etterbeek, Charleroi, Mons, La Louvière, Seraing et Liège, Mouscron, Tournai, Verviers, Namur).
Uniquement la construction d’un logement était éligible; la vente d’un logement reconstruit était exclue. Le logement pouvait ou être utilisée par le maître d'ouvrage lui-même, ou peut-être louée.
Un formulaire 111-4 devait être complété.
Mesure transitoire : cette réglementation était encore possible en 2024 (mais prolongée) pour les projets dont la demande de permis d’urbanisme a été introduite avant le 1er janvier 2024.
Nouveau: Le 24 décembre 2024, la loi prolongeant cette mesure transitoire temporaire de six mois jusqu'au 30 juin 2025 a été publiée au Moniteur belge (Loi du 10 décembre 2024 prorogeant le régime transitoire pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % à la démolition et à la reconstruction de bâtiments).
Extension temporaire en 2021-2023 avec mesure transitoire en 2024 (prolongée jusqu'au 30 juin 2025)
Durant la période 2021-2023, il était possible de réaliser des projets de démolition-reconstruction dans toute la Belgique, et il était également possible de vendre des logements reconstruits avec un taux réduit de TVA à 6 %. Cependant, il devait s'agir du logement occupé par le maître d'ouvrage/acheteur pendant une période de 5 ans. De plus la surface habitable doit être de 200 m².
Mesure transitoire : ce régime est encore possible pour les projets dont la demande de permis d’urbanisme a été introduite avant le 1er juillet 2023. Il est important de noter que les vendeurs devaient introduire une nouvelle déclaration (111/3-2024). Pour les projets dont l'achèvement était prévu avant le 1er juillet 2024, il restait du temps jusqu'au 30 juin 2024. Pour les projets dont l'achèvement est prévu à partir du 1er juillet 2024, il existe un délai jusqu'à la date d'achèvement provisoire.
Nouveau: Le 24 décembre 2024, la loi prolongeant cette mesure transitoire temporaire de six mois jusqu'au 30 juin 2025 a été publiée au Moniteur belge (Loi du 10 décembre 2024 prorogeant le régime transitoire pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % à la démolition et à la reconstruction de bâtiments).
Réglementations définitives à partir de 2024
Début 2024, une réglementation « définitive » a été introduite pour l’application du taux de TVA à 6 % pour la démolition suivie de la reconstruction de l’habitation « propre ». En juin 2024, une adaptation a été effectuée pour étendre ce taux aux démolitions-reconstructions de logements destinés à la location.
- Habitation propre
Depuis janvier 2024, c’est possible pour la « reconstruction » de logements. La vente de logements neufs, construits après démolition d’un ancien bâtiment sur le même terrain, ne peut plus être soumise au taux de TVA réduit.
De plus, le maître d’ouvrage doit être une personne physique qui habitera le logement, d'une superficie maximum de 200 m², durant 15 ans en tant qu’habitation propre et unique.
Un formulaire 111/1-2024 doit être introduit.
2. Extension aux locations
Une limitation importante de cette nouvelle réglementation permanente résidait dans le fait que le taux réduit n’était pas d’application pour les investisseurs qui louent ensuite le logement, ni aux promoteurs immobiliers qui le vendent.
Raison pour laquelle, depuis le 1er juin 2024, il est de nouveau possible d’appliquer le taux de TVA à 6 % pour les projets de démolition-reconstruction de logements destinés à la location durant 15 ans à une personne physique. Le locataire doit utiliser le logement comme habitation propre et la superficie ne peut pas excéder 200 m².
La vente de logements reconstruits reste exclue du taux réduit de TVA à 6 % pour les démolitions-reconstructions.
Un formulaire 111/5- 01/06/2024 doit être introduit.
En outre, les personnes morales ou physiques qui, en tant que maître d’ouvrage, font démolir et reconstruire pour louer un logement durant 15 ans dans le cadre d’une « politique sociale » sont également éligibles.
Un formulaire 111/2- 01/06/2024 doit être introduit.
Rénovation
En cas de rénovation, le taux de TVA est de 6 % lorsque les conditions suivantes sont respectées :
- L'habitation doit avoir plus de 10 ans.
- Les travaux doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien d’une partie ou de l’ensemble de l’habitation. Les travaux de nettoyage sont exclus.
- Après rénovation, le bâtiment doit être utilisé comme habitation privée (exclusivement ou à titre principal).
Auparavant, le maître d'ouvrage devait remettre une attestation à l’entrepreneur dans laquelle il confirme que le taux réduit de 6 % peut être appliqué. Cette attestation est supprimée mais l’entrepreneur doit cependant inscrire une mention spécifique sur la facture.
Les droits d’enregistrement
Les droits d'enregistrement qui doivent être payés en cas d’achat d’un logement diffèrent selon la région où est situé le logement. Ces droits de vente représentent un certain pourcentage du prix d’achat. Chaque région dispose également de ses propres taux réduits ou réductions et exonérations.
En Flandre le taux général est de 10 % mais peut être réduit à 3 % en cas d'achat d'une habitation propre et unique ou même à 1 % en cas de rénovation énergétique importante. Lors de l'achat d'une seconde résidence, un taux à 12 % doit être appliqué.
À Bruxelles le taux normal est de 12,5 % mais il est possible d'être exonéré des droits d'enregistrement sur la première tranche de 200 000 € sous certaines conditions.
En Wallonie enfin, les droits d'enregistrement s'élèvent également à 12,5 %, mais peuvent être réduits à 5 ou 6 % dans certaines circonstances. Seule l'acquisition d'un logement modeste donne droit à cette réduction et dépend de quelques conditions. En outre, la Wallonie prévoit également un abattement de 20 000 euros sur les droits d'enregistrement à payer, qu'ils soient de 12,5 % ou de 6 %.
