Fiche la Loi Breyne
Cette loi protège les consommateurs dans leurs relations avec l’entrepreneur. Elle implique les points suivants :
- le respect des délais d’exécution et du prix convenu;
- un contrat clair et complet entre l’entrepreneur et le consommateur;
- un acompte de maximum 5% du prix et les versements ultérieurs ne peuvent jamais être supérieurs aux coûts des travaux exécutés ;
- l’apport de garantie de solvabilité par l’entrepreneur.
Cette loi vous protège, en tant que maître d’ouvrage, contre les clauses illicites insérées dans le contrat et contre le risque d’insolvabilité de votre cocontractant. Pour assurer cette protection, la plupart des dispositions de la loi Breyne sont dites « impératives ». Cela signifie que l’on ne peut pas y déroger !
Pour pouvoir bénéficier de la protection de la loi Breyne, il doit s’agir d’un contrat par lequel un professionnel s’engage à fournir un immeuble d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation), achevé. La loi Breyne ne s’applique pas lorsque des contrats séparés sont conclus avec différents entrepreneurs, chargés de l’exécution de parties distinctes de l’immeuble d’habitation. La loi Breyne s’applique également aux contrats pour la vente d’habitations unifamiliales ou appartements existants, dans lesquels le vendeur s’engage à y exécuter des travaux de transformation ou d’agrandissement importants. Dans ce cas, il est toutefois requis que le prix total de ces travaux s’élève à plus de 80% du prix d’achat de l’habitation et qu’il soit supérieur à 18.600 €, et que l’acheteur effectue un ou plusieurs versements avant l’achèvement des travaux.
Quelles garanties offre la loi Breyne?
La protection offerte par la loi Breyne se situe au niveau de la clarté et de l’exhaustivité du contrat ainsi qu’au niveau de la garantie obligatoire à fournir par le professionnel. Elle garantit notamment au futur propriétaire :
- Une information complète et correcte. Afin de permettre au candidat acquéreur de prendre un engagement en toute connaissance de cause, la loi prévoit plusieurs mentions qui doivent obligatoirement être insérées dans le contrat.
- Un prix total fixé au préalable. Le contrat doit préciser le prix total de la maison ou de l’appartement. Ce prix englobe tous les travaux nécessaires à l’habitabilité normale. Des modalités de paiement strictes et la limitation des acomptes. L’acompte versé au plus tôt lors de la conclusion du contrat ne peut excéder 5% du montant total du contrat et les versements ultérieurs ne peuvent jamais excéder le montant des travaux exécutés.
- Des délais d’exécution transparents. Le contrat doit déterminer la date de début des travaux, le délai d’exécution ou de livraison et les dommages-intérêts pour retard d’exécution ou de livraison.
- Une double réception obligatoire. La réception se déroule en deux phases : la réception provisoire et la réception définitive, avec un laps de temps d’au moins un an entre les deux.
- Une garantie financière obligatoirement constituée par le professionnel de la construction. En garantie de ses obligations, l’entrepreneur, le vendeur ou le promoteur doit fournir une sûreté. Le montant de cette garantie diffère selon qu’il s’agit d’un entrepreneur agréé ou non.
- L’entrepreneur agréé (en catégorie D -Entreprises générales de bâtiments et dans la classe correspondant au prix des travaux qui lui sont confiés) est tenu de constituer une caution de 5% du prix du bâtiment. Le cautionnement constitué par l’entrepreneur agréé est libéré par moitié : la première à la réception provisoire, la seconde à la réception définitive.
- L’entrepreneur non agréé est tenu de fournir une garantie totale d’achèvement sous la forme suivante : un organisme financier ou une compagnie d’assurances doit s’engager en tant que caution solidaire envers l’acquéreur ou le maître d’ouvrage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de la maison ou de l’immeuble dont fait partie l’appartement.
S’il s’agit d’une garantie d’achèvement, l’engagement de la caution prend fin à la réception provisoire. En cas de vente, le notaire mentionnera la convention de cautionnement dans l’acte authentique et joindra une copie de cette convention. Dans le cas d’un contrat d’entreprise cependant, l’entrepreneur doit présenter une attestation du cautionnement dans les 30 jours qui suivent la conclusion du contrat.
